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產業園區轉型升級發展趨勢及路徑

摘要;今天在新常態的環境下,產業園區的升級改造更是迫在眉睫,原因包括了經濟環境的變化、產業園區的競爭差異化、以及產業園區本身需要塑造可持續的競爭力。知己知彼,百戰不殆。只有深入理解自身區域的產業基礎、優勢資源,以及國內外的產業發展趨勢和產業園區動向,才能突出重圍,建立自身產業園區的核心競爭力。新加坡的裕廊產業園也好,蘇州工業園區也好,他們都經歷著不斷的定位優化、產業升級的過程。

      產業園區是伴隨著我國的改革開放而誕生、成長與發展起來的。如今,產業園區已經成為我國經濟發展的重要引擎、各類產業成長的重要平臺,是我國新型城鎮化建設的重要路徑,同時也是我國參與國際經濟競爭的主戰場。

      目前我國經濟進入新的發展階段,如何面對“新常態”,適應“新產業”,在“產品”、“模式”等方面突破創新,實現產業園區的轉型升級,將是行業面臨的核心命題。

      產業園區轉型升級發展趨勢

      1、產業開發法制化

      2018年5月1日起,《江蘇省開發區條例》正式開始實施,這意味著,這份條例具有絕對的法律效力,今后江蘇全省開發區的開發、建設、運營、管理、轉型都將有法可依。此條例可謂我國第一部省級“園區法”,具有里程碑意義。


      2、開發主體市場化

      產業園區開發一般有政府主導型、政企合作型、企業主導型三種開發模式。

      隨著政策逐步收緊,地方政府在園區開發中的作用逐步減弱。專業化園區開發公司的規模、實力、品牌及專業化效應逐步顯現,在園區開發中將占據越來越重要的地位。

      3、產業定位精準化

      產業是園區的靈魂,產業定位直接決定著園區的成敗。隨著經濟發展日漸成熟及競爭的日趨激烈,園區的產業定位只有更加精準化,才能為招商、制定政策等環節的工作打好基礎。應在對各細分產業的外部發展環境和內部發展條件進行系統分析和整合對比的基礎上,得到科學的產業發展組合,使園區產業定位更加精準,這樣有利于打造產業生態圈,使園區內企業獲得更加良好的生存和發展空間。

      4、要素配置軟性化

      要素條件配置是園區形成產業集聚的基礎。近年來,稅收、土地、財政支持等傳統招商手段已經迎來宿命的終結。企業更多關注于是否有充足的勞動力和人才供給、資本是否活躍、社會服務與政府服務是否到位等軟性要素的配備。

      特別是互聯網、信息類等高新技術行業,企業最為關注的要素為高級人才、政府服務、同業集聚、政策和生活服務等項要素。

      5、產業發展生態化

      在精準化產業定位的基礎上,園區產業形態在向生態化方向演進。

      30多年以來我國產業園區在產業形態上的演進大致分為四個階段。


      這四個階段的園區目前都可以在國內的經濟版圖中看到。由于不同地區的要素稟賦不同,不同產業對園區形態要求的不同,國內目前主要是第二代園區和第三代園區占據大部分比重。但隨著以高新技術企業為代表的“新經濟”的快速發展,第四代產業園區正在迅速崛起。

      6、產業轉移西部化

      隨著加工貿易傳統競爭優勢的削弱,新一輪產業轉移正在逐漸形成。未來三年,我國沿海地區23.2%的企業有異地投資(搬遷)計劃。其中,8.9%的企業準備到境外投資,7.3%在省內進行轉移,7.1%的企業準備搬遷到省外。如果環京地帶借助北京產業疏解的大潮坐享了一波紅利,那么在沿海產業轉移的趨勢中,制造業向著西部遷移絕不是個案。

      7、產業升級科技化

      現代的產業發展不同于傳統工業發展模式的特性——智力資源密集、規模較小、信息網絡化,產業園區項目引進也從強調引進大型公司向科技型中小企業集群轉變。

      隨著高新產業系統化、交叉性的增大,使得科技研發與轉化的復雜性日益加大,從而大規模研發的系統風險大大增加。而隨著科技預測性和可控性的加強,在總體方向下,將研發課題市場化、模塊化、專業化,采用小規模研究,充分利用其靈活性,可有效分散風險和加快科技研發速度。

      8、產業園區整合化

      中國共有34個省級行政區,334個地級行政區劃單位,2856個縣級行政區劃單位,40906個鎮鄉級行政區劃單位,大大小小的零散園區充斥其間。過多的園區帶來了產業同質化、產能過剩、低水平競爭、合作缺失等諸多弊端,為了吸引企業入駐,各地再“拼優惠”,形成惡性循環,既造成了資源浪費,也削弱了園區間相互合作,功能互補的基礎條件和可能性,制約了區域整體水平和發展潛力。

      2017年5月,科技部印發《國家高新技術產業開發區“十三五”發展規劃》,鼓勵“通過一區多園、異地孵化、飛地經濟、共建協同創新平臺或合作聯盟、布局跨區域產業鏈等方式,提升區域創新發展整體水平!2017年12月,南京市按照“一個牽頭園區、一個管理機構、一個國資平臺、一個主導產業”的原則整合設立高新園區,并統一支持政策、統一園區品牌、統一管理模式、統一考核體系”,把全市原有的83個園區整合設立15個高新園區。

      產業園區需要進一步整合以形成新的集聚效應和增長動力,引領經濟結構優化調整和發展方式轉變。產業園區整合是大勢所趨。

      9、園區競爭平臺化

      作為產業發展的平臺,園區間競爭不是傳統企業間的“肉搏戰”,也不再是單純的“區位”、“交通”等要素間的比拼,而是更全面、更深層次模式之間的戰爭。園區之間除了拼政策、拼區位,更重要的是品牌、管理、資源和生態網絡之間的較量,是不同平臺間的競爭。

      園區在發展到一定階段后會面臨空間的局限,進行異地拓展將是必然選擇。在異地拓展時,品牌輸出、管理輸出和產業生態輸出將成為關鍵。有實力的產業地產商不僅能通過品牌和管理輸出來打開發展空間,更能將自身資源和產業生態導入到新的區域,這將成為未來產業地產商最為重要的競爭力之一。

      10、園區產品迭代化

      30多年來,我國的產業園區也經歷了四代產品的迭代,以適應不同階段產業的需要:


      11、園區服務中介化

      隨著產業不斷升級和商業環境的日趨成熟,企業對服務的需求亦呈現多樣化、專業化趨勢,園區開發運營公司已經沒有辦法提供這樣的服務,引入各類專業服務商成為必然。

      這些專業化中介服務機構的代表是以科技成果轉化、公共實驗室為主的科技創新服務機構;以人才就業、招聘、培訓、高端人才引進為主的人力資源服務機構;以創業投資、融資中介為主的金融服務機構;以企業宣傳、推廣為主的商務服務機構;以財務、法律、管理咨詢為主的專業服務機構等。

      12、園區政策個性化

      原來各地在招商引資時,常用的政策手段是土地、稅收和財政支持的“老三樣”。隨著國家政策收緊,原有的手段逐漸失靈。

      主要的變化體現在兩個方面:一是政策制定主體,由政府變為“政府+開發運營企業”;二是由于園區入駐企業和服務機構類別的增加,需求呈現多樣化特點。

      面向未來,在充分了解開發運營企業、入園企業、入園員工和服務機構等不同主體的需求基礎上,根據產業定位和區域特點,針對不同主體分別制定個性化政策成為趨勢。

      13、園區配套社區化

      隨著產業的不斷升級,入園企業員工中高級白領的比例不斷增大,90后員工也開始大量出現。這些員工對生活品質要求較高,對社會服務配套的需求也大幅提升,只重產業不重生活的園區已經難以適應需要,直接影響了園區的招商工作。

      在園區的社會化配套中,既要需要設置餐飲、超市、美容美發等生活性服務設施,滿足員工的基本生活需要;配套住宅、醫院等福利設施,滿足員工的居住安全需求;也要設置學校、圖書館、博物館、音樂廳、歌劇院等文化設施,滿足員工文化教育需求;建設購物中心、游樂園、電影院、健身中心等娛樂設施,滿足員工休閑娛樂需求;咖啡廳、茶館、酒吧等社交設施,滿足員工社交需求……建立居住細胞-鄰里中心-綜合片區三級生態社區模式,打造“5分鐘生活工作圈”已成為潮流。

      14、招商體系專業化

      隨著園區產業定位不斷聚焦,對招商隊伍和招商人員的專業素質要求越來越高,傳統的“全員招商”、“三同招商”已經難以適應形勢的變化。園區招商工作要以專業化的園區規劃為指導,以產業鏈招商為導向,差異化組合招商模式,綜合線上線下資源平臺,形成以“四化”為代表的專業化招商體系。


      15、盈利模式多元化

      傳統的產業園區,盈利主要來源于售房、租房和物業服務收入。隨著“新經濟”的快速發展,園區物理空間成為“共享資源”,廉價甚至是免費提供成為趨勢。相應的,園區的盈利模式也由傳統的“物業租售模式”向“投資共生模式”、“服務模式”轉變。園區開發運營企業不再和入園企業形成甲乙方關系,而是成為一家人。通過成立產業投資基金,入股入園企業,同時提供專業化的服務,共同享受入園企業的成長收益。

      16、融資渠道結構化

      產業園區開發通常投資巨大,在自有資金、銀行貸款、銷售回款等傳統融資方式的基礎上,越來越多的產業園區開發企業尋求在融資渠道方面積極創新,通過結構化融資方案解決資金需求,提升開發效率,降低開發風險。

      17、投資參與跨界化

      新形勢下,產業園區領域的參與者已經不局限于原有的政府、產業地產商、房地產商,投資參與主體逐漸豐富多樣,傳統制造企業、互聯網巨頭、資本乃至媒體均開始涉足產業園區投資,投資主體跨界化趨勢明顯。

      18、產業園區虛擬化

      以互聯網為代表的新經濟正在蓬勃發展并對各行各業進行著深度改造。產業園區亦改變一貫重資產的特點,將會出現越來越多的虛擬化產業園區。

      19、發展模式定制化

      各個區域的經濟發展水平不一,產業基礎不一,其發展模式也必然不能千篇一律,照搬照套。各地發展模式呈現因地而異的個性化特征。其園區的產業定位與發展策略、產業招商政策等也需因地制宜、整體規劃、量身定制。

      產業園區轉型升級發展路徑

      1、產業聚焦——形成有特色的產業集群

      傳統園區面面俱到的“混搭式”產業定位模式亟待轉變,專業型特色園區將成為重要發展趨勢。其核心是深入挖掘園區自身獨有的個性和特色,以此確立與眾不同的發展定位。在產業定位方面,差異化表現為“產業聚焦”,圍繞1-2個核心產業深耕細作,垂直構建完善的上下游產業鏈條,以“鏈條優勢”打造有特色的細分產業集群,可更有效地鏈接全球資源,凸顯產業園區個性,并形成持續競爭力。

      2、功能復合——打造獨特的“園區生活方式”

      產城融合是產業園區的核心發展趨勢。從原先單一產業功能出發,以打造產城綜合體的模式,逐步疊加復合性的城市功能進入園區,例如生活、文化、體育、休閑、娛樂、旅游等城市功能,推動產業園區綜合性的城市節點轉型,構建產業、人氣、城市化水平良性循環。

      產城融合的核心內涵是形成互動、分享、高效的園區整體環境并服務于“人”。園區的核心主體是在此工作的企業管理者及員工,未來的產業園區或將更多關注作為“人”本身的精神需求,通過匹配多元化、人性化的功能要素,逐步進化到生活方式的打造層面。一個具有鮮明“生活方式”的園區,無疑將在激烈的競爭格局中占據先機。

      3、服務提升——向細化與標準化演變

      園區發展由“拼政策”進入“拼服務”階段成為各方共識。今年3月,上海市頒布了全國首份產業園區創業服務體系建設導則——《上海市產業園區創業服務體系建設導則(2015版)》,引導園區建立將細分化及標準化的服務體系。

      未來產業園區可從三大方面建設服務體系:一是市場服務,整合市場化、社會化服務機構資源提供科技金融、人才服務、技術創新、市場營銷、科技中介以及其它各類專業服務等;二是園區服務,產業園區依托自有資源直接面向企業提供的多元化服務,包括:空間載體服務、基礎設施服務、公共設備設施服務、物業及城市配套服務、園區文化構建服務等;三是政務服務,整合各級、各條線政府資源提供政策宣講與信息推送服務、政策協調服務、政務一站式服務等。

      4、載體革新——建設“小而美”的園區

      產業園區的載體建設將由“大而全”向“小而美”轉變,打造土地使用集約化、資源利用效能化的主題型園區成為發展趨勢。國內產業結構調整的大環境促使園區更為比拼科技創新能力和科技轉化效率,因此以研發中心、研發型產業、科技服務業為主體的研發型產業園區發展空間廣闊。隨著產業園區逐漸由加工制造型向研發型升級,“互聯網+”和“大眾創新”的政策推動,科技型中小企業將會成為未來園區招商的重要目標,服務中小企業的生態化、智慧化小型園區未來具備廣闊的想象空間。

      產業園區的定位和發展是一個動態的過程,它需要不斷的適應社會經濟人口的變化。靜態的定位將會在整個產業發展的大潮中被淘汰。今天我們看到成功的產業園區開發案例,新加坡的裕廊產業園也好,蘇州工業園區也好,他們都經歷著不斷的定位優化、產業升級的過程。

      今天在新常態的環境下,產業園區的升級改造更是迫在眉睫,原因包括了經濟環境的變化、產業園區的競爭差異化、以及產業園區本身需要塑造可持續的競爭力。知己知彼,百戰不殆。只有深入理解自身區域的產業基礎、優勢資源,以及國內外的產業發展趨勢和產業園區動向,才能突出重圍,建立自身產業園區的核心競爭力。

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